De quelques difficultés à réaliser des travaux en copropriété

APIC : Une copropriété peut être en difficulté quelle que soit sa taille. Ainsi, nous sommes récemment intervenus sur une copropriété de 3 lots victime d’un péril et où l’un des copropriétaires était en désaccord, pour ne pas dire en opposition permanente aux 2 autres. Ce dossier qui aurait pu être relativement simple s’est révélé très chronophage.

A l’opposé, des copropriétés emblématiques de plusieurs milliers de logements comme à Grigny ou à Clichy-sous-Bois sont soutenues depuis plusieurs années par les pouvoirs publics

J’aurais donc tendance à penser que la taille génère des difficultés ou blocages très différents.

Les petites copropriétés ne représentent pas d’enjeux financiers importants pour les syndics professionnels et il peut être compliqué pour les copropriétaires de trouver un syndic. Par ailleurs, il suffit d’un copropriétaire défaillant (qui ne paye pas ses charges), à cause d’une succession par exemple, et des difficultés de trésorerie peuvent apparaître au fil du temps.

A l’inverse, dans les copropriétés de plus grande taille, ce sont les stratégies des copropriétaires et leurs situations particulières qui peuvent rendre compliquées tant leur mobilisation que la prise de décision. Les règles de simplification des votes (article 25-1 ou 26. 2 de la loi du 10 juillet 1965) facilitent la prise de décision mais l’absence d’un copropriétaire rend toujours la prise de décision plus difficile et il garde le droit de contester la décision qui aurait été prise en son absence.

Souvent, les copropriétaires sont réticents aux travaux car ils ne veulent pas prendre le risque de payer pour les autres.

Votre question en recouvre en réalité deux.

La première est l’incidence d’impayés de charges au moment du vote des travaux.

Effectivement, souvent les copropriétaires craignent de devoir payer pour leurs voisins qui ont déjà une dette de charges au moment du vote des travaux. Dans la réalité, il ne faut pas oublier qu’un appel de fonds de solidarité doit être voté en assemblée générale.

De plus, si la copropriété a un taux d’impayés supérieur à 8%, elle peut en cas de travaux énergétiques éligibles, bénéficier d’un bonus de subventions de 3 000 euros par logement.

Enfin, quelques impayés n’ont jamais empêché de réaliser des travaux de rénovation énergétique, si les procédures nécessaires de recouvrement sont bien mises en œuvre en temps et en heure. Les impayés compliquent la réalisation du projet mais ne l’empêchent pas obligatoirement jusqu’à un certain point.

La seconde est l’incidence de ces mêmes impayés sur le financement des travaux, en particulier sur l’éco-prêt à taux 0.

L’éco PTZ copropriété est un prêt collectif à adhésion individuelle, c’est-à-dire qu’il doit être voté en AG dans un premier temps, libre ; par la suite, à chaque copropriétaire d’y adhérer et de le demander ou pas.

Il s’agit d’un excellent moyen pour un copropriétaire à jour de ses charges de financer son reste-à-charge dans le cas de travaux de rénovation énergétique. Pas de condition d’âge, de santé… seule condition : être à jour de ses charges. Pas de solidarité entre copropriétaires du fait de la caution qui interviendra en cas de défaillance d’un copropriétaire. Dans ce cas, la caution verse le solde de remboursement de prêt à la copropriété puis se retourne contre le débiteur. Il n’y a donc pas de solidarité entre copropriétaires.

Par contre, si le taux d’impayés est trop important, l’organisme caution refuse de s’engager et les copropriétaires ne peuvent bénéficier de l’éco PTZ collectif. Il leur faut aller vers un éco PTZ individuel auprès de leur banque, ce qui est beaucoup plus incertain, le prêt étant instruit comme un prêt personnel.

En conclusion, il est préférable de ne pas avoir d’impayés mais quelques impayés ne sont pas rédhibitoires pour lancer le projet.

Ces points seront évoqués dans les ateliers de la copropriété que Chartres métropole nous a demandé d’animer en 2023 et 2024 :